Tempelhof-Schöneberg von Berlin, 12. Mai 2010
Im Stadtplanungsausschuss, der im Rathaus Schöneberg tagte, wurden die neuesten Pläne für das Lichtenrader „Investitionsprojekt Alte Mälzerei“ vom Großinvestor Dr. Harald G. Huth (HIGH GAIN HOUSE INVESTMENTS GmbH -HGHI) den Bezirksverordneten vorgestellt. Im Rahmen des gesamten Bauvorhabens ist auch ein Teil der Mälzerei als Kultureinrichtung geplant. Nähere Planungen mit dem Bezirk liegen hierfür noch nicht vor. „Mit der Mälzerei kann man kein Geld verdienen“ führt Huth aus. Andererseits sieht er, dass man mit der Mälzerei für Lichtenrade eine „Corporate Identity“, eine Art Identifikation mit dem Stadtteil, schaffen kann.
Wie schon berichtet, soll östlich der S-Bahntrasse am S-Bahnhof Lichtenrade ein neues „Stadteilzentrum“ rund um die denkmalgeschützte ehemalige Mälzerei entstehen. Die Mälzerei soll als Mittelpunkt auch in die Pläne mit einbezogen werden. Die Planungen betreffen zurzeit ein Gebiet von insgesamt rund 31.000 Quadratmeter. Insgesamt soll hier in einer „losen Bebauung“ eine Verkaufsfläche von rund 9.000 Quadratmeter entstehen. In der ursprünglichen Planung war noch eine größere Verkaufsfläche geplant.
Nach der Rechnung von Harald Huth sind nun 7.500 zusätzliche Verkaufsquadratmeter geplant. Mit der Fläche des jetzigen REWE-Marktes kommt man dann auf die Gesamtbebauungsfläche. Um als Stadtteilzentrum auch keine Konkurrenz zu den Einzelhändlern in der Bahnhofstraße zu sein, hat man ganz bewusst vorrangig einige größere Geschäfte geplant. Huth: „Wir wollen eine Ergänzung sein zur Bahnhofstraße. Deshalb begrenzen wir uns auch auf drei Kernbereiche.“ Geplant ist ein Lebensmitteldiscounter, ein Textilkaufhaus und ein Unterhaltungselektroniker. Weitere Details sind am Ende des Berichtes notiert. Für kleinere Einzelhändler ist „ein ganz geringer Teil“ von weniger als insgesamt 1.000 Quadratmeter vorgesehen. Nach den Planungen handelt es sich nicht um eine geschlossene Bebauung, wie zum Beispiel in den „Gropiuspassagen“, „Am Schloss“ in Steglitz oder am Tempelhofer Hafen. „Wir wollen mit unserem Konzept keine Kunden aus der Bahnhofstraße absaugen!“ unterstreicht Dr. Huth immer wieder.
Wie auch in „Ideen, Fantasien und Anregungen eines Lichtenraders“ in der Internetzeitung von Lichtenrade beschrieben, sprach der Investor während der Sitzung für die Mälzerei von einer Art Brauhausnutzung und zum Beispiel eine Nutzung von Flächen für Kunstausstellungen. Auch wurde nunmehr von Huth für die Mälzerei ein Vorgarten eingeplant. Für die weiteren Nutzungen der Stockwerke wurde zum Beispiel, wie vorgeschlagen, ein Fitnesscenter nicht ausgeschlossen. Harald Huth scheint im Augenblick sehr flexibel auf mögliche Bedarfe einzugehen. Auf Rückfragen der Bezirksverordneten zeigte sich Huth für weitere Gespräche mit dem Bezirksamt und den politischen Gremien sehr offen. Er betonte jedoch auch, dass wenn der Ausbau der Mälzerei erhebliche Kosten verursachen würden und sich andererseits dann das Projekt von der Größe her wirtschaftlich rechnen müsse. Dieses dürfte für alle weitere Planungen einerseits eine Chance sein, dass der Investor besondere Wünsche des Bezirkes mit einbezieht, aber andererseits auch ein Druckmittel gegen die bezirklichen Entscheidungsträger. Hier kommt es unter dem Schlussstrich auf ein ausgewogenes Konzept an, dass aber als wichtigstes Ziel die Stärkung des Standortes Lichtenrade hat! Huth sagt dazu eindeutig: „Ganz klar! Wenn man die alte Mälzerei saniert haben will und dort öffentliche Nutzung integrieren möchte, die keine Miete zahlen können, dann muss ich in der Lage sein mit etwas anderem Geld zu verdienen und die Wirtschaftlichkeit herbeizuführen.“
Nachfragen zur Größe des Einkaufszentrums, dass sich nach Festlegungen der BVV auf rund 5.000 Quadratmeter begrenzen soll, wurden vom Investor mit Argumenten der Wirtschaftlichkeit begegnet. Bei der teilweise kulturellen Nutzung der Mälzerei durch das Bezirksamt wurde davon gesprochen, dass hier dann möglicherweise nur Nutzungskosten erhoben werden würden. Auch sieht Huth die Notwendigkeit, dass bezahlbare Mieten für die gastronomische Nutzung der Mälzerei wichtig sind.
Stadtrat Bernd Krömer (CDU) erklärt zum weiteren Ausbau der alten Mälzerei: „Die Mälzerei soll nicht nur im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss genutzt werden. Denn das würde ja bedeuten, das die Bausubstanz nicht besser wird und die Orginal-Gerätschaften weiter vergammeln.“ Grundsätzlich sieht Krömer mit den Planungen eine Chance, dass „die Bahnhofstraße als Standort stabilisiert wird“.
Eine erste Einschätzung für den Anwohner- und Lieferverkehr wurde von einem Verkehrsplaner gegeben. Beim Verkehrsaufkommen geht man zurzeit von stündlich circa 200 Fahrzeuge aus. Um Rückstaus bei der „Schwachstelle Bahnhofstraße“ zu vermeiden, soll eine Ampel an der Kreuzung Bahnhof- Ecke Steinstraße erbaut werden. Auf dem Gelände ist ein Einbahnstraßensystem vorgesehen. Den Lieferverkehr sieht Huth als ein sehr geringes Problem an, da die Anlieferung streng reglementiert werden würde. Viele Geschäfte bekommen heute nur täglich eine zentrale Anlieferung. Zum Beispiel werden Textilgeschäfte auch nur einmal wöchentlich beliefert. Ein detailliertes Verkehrsgutachten wird jedoch erst fällig, wenn es um die konkreten Bebauungspläne geht.
Die Frage der Frage scheint jedoch zu sein, wie viel kann der Investor zusagen und was passiert, wenn zum Beispiel die Händler nach einigen Jahren kündigen und so eine andere Marktsituation in der Bahnhofstraße entsteht. Huth beruhigte die Gemüter und sprach davon, dass auch er und die Händler aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten langfristig denken müssten. Auch ist nach Aussagen von Huth ein verbindlicher städtebaulicher Vertrag mit langfristigen Festlegungen zur Geschäftsstruktur denkbar. Ob diese Regelungen tatsächlich umsetzbar sind, wenn man zum Beispiel keine Mieter findet, bleibt dahingestellt.
Für die bisherigen Planungen ist die HGHI nach Rücksprache mit der Deutschen Bahn von einer ebenerdigen Führung der Dresdner Bahn ausgegangen. Dass dies nicht die Interessen des Bezirkes sind, ist Huth klar. Die Planer sind jedoch vom „Worst Case“ (schlimmsten Fall) ausgegangen. Wenn die Bahn unterirdisch verlegt werden würde, wäre eine Anpassung der Planung kein Problem, führt Dr. Huth aus.
Der Bezirksverordnete Jörn Oltmann (Bündnis 90/ Grüne) zeigte sich den bisherigen Planungen gegenüber eher skeptisch. Besonders die Anbindung der Mälzerei an die Bahnhofstraße sieht er als nicht gegeben an. Hier würde er sich eine bessere „grüne Anbindung“ an die Bahnhofstraße vorstellen, damit die Mälzerei nicht so losgelöst dasteht und die „Aufenthaltsqualität“ verbessert wird: „Für mich ist das im Augenblick alles andere als überzeugend! Es gibt keine interessante und attraktive Verbindung zur Bahnhofstraße.“ Auch Stefan Böltes (SPD) sieht bei vielen positiven Ansätzen die Einbindung der Mälzerei in einen „öffentlichen Raum“ noch nicht als gelungen an. Wichtig ist, dass die Mälzerei als „Solitär“ erhalten bleibt. Durch die dichten Parkplätze an der Mälzerei hat es dann jedoch nach Böltes Auffassung noch „wenig Platzcharakter“: „Das finde ich an diesem Entwurf nachdenkenswert! Auch sollte die Anbindung an die Bahnhofstraße etwas offener gestaltet werden“ führt Böltes weiter aus.
Am Rande der Sitzung wurde von Hinweisen gesprochen, dass die Denkmalschutzbehörde auch daran denkt, das ehemalige Haus Buhr noch unter Schutz zu stellen. Bestätigt wurden diese Aussagen jedoch bisher nicht. Das ehemalige Haus Buhr soll nach den bisherigen Plänen abgerissen werden.
Gäste in der öffentlichen Ausschusssitzung waren u.a. auch besorgte Mieter des siebenstöckigen Hochhauses, das nach den Plänen auch abgerissen werden soll. Nach der Sitzung beruhigte Huth die Mieter: „Bei anderen Projekten waren die Mieter immer mit den gefundenen Lösungen zufrieden.“ Sicherlich wird diese Aussage besonders die älteren Mieter nicht unbedingt beruhigen. Huth deutete auch die bislang unklaren Eigentumsverhältnisse des Hochhauses an. Offensichtlich ist Frau Buhr noch Eigentümerin. Der mit dem Investor geschlossene Kaufvertrag wird vermutlich erst rechtswirksam, wenn die baurechtlichen Genehmigungen vorliegen.
Wir sind gespannt, wie die Planungen weiter gehen. Wichtig ist aber die Einbindung der Lichtenrader Bürger!
Thomas Moser –BerLi-Press (www.berli-press.de) für www.lichtenrade-berlin.de
Die bisherigen Planungen im Detail, Hintergrundinformationen und Anmerkungen:
Das für das Einkaufszentrum in Planung befindliche Gebiet zieht sich vom S-Bahnhof Lichtenrade bis zur Steinstraße (nördlich der Bahnhofstraße) und dann ein kleines Stück in die Nuthestraße. Begrenzt wird das Gebiet dann von der S-Bahntrasse.
Am S-Bahnhof an der Bahnhofstraße soll ein zweistöckiger Textilmarkt entstehen (C&A in Planung, Verkaufsfläche ca. 1.400 qm). An der Steinstraße bis zu den P&R-Parkplätzen ist ein Unterhaltungselektroniker (ca. 1.600 qm) in einstöckiger Bauweise geplant. Am nördlichen Ende des geplanten Gebietes soll ein einstöckiger Lebensmitteldiscounter (ca. 3.200 qm) von der Nuthestraße bis zur S-Bahn entstehen. Es handelt sich um kein geschlossenes Einkaufszentrum. Weiterhin sind ca. 5 Fachmärkte mit jeweils ungefähr 400 Quadratmeter und zusätzlich insgesamt knapp 1.000 qm für Einzelhandel geplant. Die Bebauung wird im Wesentlichen von über 400 Parkplätzen umgeben, die für Einkaufzentrumsbesucher kostenlos zu nutzen sind. Die Mälzerei liegt separat in der Mitte des geplanten Einkaufzentrums.
Der Investor hat offensichtlich noch viele Grundstücke gekauft, die sich weit in die Nuthestraße reinziehen. Insgesamt kann von über 100.000 Quadratmeter ausgegangen werden. Da ehemalige Laubenpieper die Grundstücke nicht verlassen haben, sind die Kaufverträge mit dem Investor offensichtlich noch nicht vollzogen worden. Was mit dem gesamten Gelände geplant ist, war nicht Gegenstand der Beratung im Stadtplanungsausschuss.
Für eine intelligente „grüne“ Anbindung an die Bahnhofstraße müssten doch noch mehr Ideen entstehen. Eine Mälzerei als reiner „Parkplatz-Mittelpunkt“ ist keine Lösung! So wäre in diesem Bereich der Verzicht auf einige Parkplätze zugunsten einer „grünen Oase“ vorstellbar. Ausgleichsparkplätze könnten dann hinter dem geplanten Lebensmittelmarkt entstehen. Die Parkplätze könnten auch noch für ein Carsharing-System genutzt werden. Dies wäre an dieser zentraler Stelle ein bisher nicht vorhandenes Angebot, dass vermutlich auch seine Interessenten findet.